Michael Schoof

Haus- und Mietverwaltung e.K.

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Eingeschränkte Übertragung von Kompetenzen auf Beirat


Wohnungseigentümer können den Verwaltungsbeirat nur dann durch Beschluss zur Entscheidung über Mehrausgaben ermächtigen, wenn die Ermächtigung eine jährliche Höchstgrenze vorsieht.

Der Rahmen der erteilten Vollmachten für den Beirat ist nicht definiert, wenn es in dem Beschluss heißt, dass bis zu 10 Prozent des beschlossenen Betrages, mindestens jedoch 1.000 Euro in seine Entscheidungskompetenz fallen sollen.

Ferner überschreitet ein solcher Beschluss die engen Grenzen, in denen bei der Entscheidung über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums Kompetenzen auf den Beirat übertragen werden können. Die dazu notwendigen Entscheidungen muss grundsätzlich die Eigentümergemeinschaft selbst treffen. Auf den Verwaltungsbeirat oder den Verwalter kann diese Entscheidungskompetenz nur durch Vereinbarung (Teilungsordnung) übertragen werden, da dadurch eine grundlegende Änderung der Zuständigkeit zwischen den drei Organen vorgenommen wird.

Ausnahmsweise kann die Eigentümerversammlung auch durch Beschluss eine Kompetenzänderung vornehmen, wenn dadurch der gesetzliche Zweck der selbstbestimmten Verwaltung durch die Wohnungseigentümer nicht beeinträchtigt wird. Dem praktischen Bedürfnis großer Wohnungseigentümergemeinschaften wird dadurch Rechnung getragen. Der Schutzzweck der gesetzlichen Regelung ist aber nur gewahrt, wenn die Ermächtigung des Beirats nur zu einem begrenzten und für die einzelnen Wohnungseigentümer überschaubaren finanziellen Risiko führt.

Eine solche Begrenzung kann durch ein festes Jahresbudget, dessen Höhe sich an der anteiligen Belastung für die einzelnen Wohnungseigentümer zu orientieren hat, oder durch eine gegenständliche Beschränkung bei hinreichender Bestimmtheit erreicht werden. (LG Itzehoe, Urteil vom 01.07.2014 - 11 S 10/13)


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