Betriebskostenabrechnung nach Eigentümerwechsel
Der frühere Eigentümer und Vermieter veräußerte das Haus, in dem die Mietwohnung lag, am 31.03.1994 an einen neuen Eigentümer. Danach war zu entscheiden, von wem die Abrechnungen der Betriebskosten für die Jahre 1993 und 1994 für den Mieter vorzunehmen waren.
Der 3. Senat des Bundesgerichtshofs hat dies wie folgtentscheiden:
I. Abrechnungszeitraum ist bei Eigentumsübergang bereits abgeschlossen
Ist der Abrechnungszeitraum zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bereits abgeschlossen, muss der Veräußerer (alter Vermieter) über die Betriebskosten abrechnen. Nachzahlungsansprüche stehen dem Veräußerer zu. Ein Guthaben des Mieters muss der Veräußerer ausgleichen. In dem vorliegenden Falll war der Kläger zur Abrechnung über die Betriebskosten für das Jahr 1993 verpflichtet, weil er am Ende des Abrechnungszeitraums 1993, nämlich am 31.12. 1993, noch Eigentümer war.
Der Veräußerer ist gegenüber dem Mieter nicht berechtigt, eine auf den Eigentumsübergang bezogene Zwischenabrechnung zu erstellen. Vorliegend ist das Eigentum am 31.03.1994 übergegangen. Eine Abrechnung für den Zeitraum vom 01.01.1994 bis 31.03.1994 wäre unzulässig.
II. Abrechnungszeitraum ist bei Eigentumsübergang noch nicht abgeschlossen
Ist der Abrechnungszeitraum zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch nicht abgeschlossen, muss der Erwerber die Abrechnung erstellen. Im Verhältnis zum Mieter stehen die Nachzahlungsansprüche dem Erwerber zu. Für ein Guthaben des Mieters muss der Erwerber einstehen. Der Erwerber hat einen Anspruch gegenüber dem Veräußerer auf Mitwirkung an der Erstellung der Abrechnung. Zur Erfüllung dieser Mitwirkungspflicht muss der Veräußerer eine Abrechnung betreffend seiner Eigentumszeit erstellen und diese dem Erwerber zuleiten. Der Erwerber muss die Abrechnung dann in die dem Mieter geschuldete Jahresabrechnung einarbeiten. Ausnahmsweise kann es aber auch genügen, wenn der Veräußerer übersichtlich geordnete und inhaltlich aufbereitete Unterlagen übergibt, sodass der Erwerber in der Lage ist, diese in die Jahresabrechnung einzuarbeiten. Im vorliegenden Fall war die Abrechnung für das Jahr 1994 folglich vom Erwerber zu erstellen; der Veräußerer hatte daran mitzuwirken, weil er bis 31.03.1994 Eigentümer war .
Quelle: BGH, Urteil vom 14.10.1987 -
BGH, Urteil vom 19.10.1988 -
BGH, Urteil vom 14.09.2000 -
BGH, Urteil vom 03.12.2003 -
Anmerkung:
Die vorliegende Entscheidung betrifft das Verhältnis des Vermieters zum Mieter. Wie die jeweiligen Abrechnungen im Verhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber vorzunehmen sind, ergibt sich aus dem Kaufvertrag. Dort ist eine Regelung zum Umgang mit der Abwicklung und Abrechnung der Mietverhältnisse aufzunehmen. Fehlt dort eine Regelung dazu oder ist der Erwerb nicht durch Rechtsgeschäft erfolgt, sodass nichts geregelt werden konnte, gilt § 446 Abs. 1 Satz 2 BGB. Danach gebühren von der Übergabe an dem Erwerber die Nutzungen und er trägt auch die Lasten der Sache, sodass er keine Abwicklung mehr mit dem Veräußerer vornehmen kann.
