Michael Schoof

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WEG: Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum, Kostentragung

I. Sondereigentum

Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs. 1 WEG bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.

Begründet wird das Sondereigentum entweder durch Vertrag der Grundstückseigentümer oder durch die Teilungserklärung. Voraussetzung für die Begründung von Sondereigentum ist die Abgeschlossenheit der betreffenden Räume, die behördlich bescheinigt wird. Besteht jedoch zwingendes Gemeinschaftseigentum, kann dieses nicht zu Sondereigentum erklärt werden. Es kann sich aber dabei um eine Regelung zur Kostentragung handeln.

Über wirksam begründetes Sondereigentum kann der Wohnungseigentümer grundsätzlich frei verfügen, jedoch kann die Teilungserklärung Einschränkungen vorsehen. Der Sondereigentümer trägt die Kosten seines Sondereigentums und dessen Instandhaltung.

II. Teileigentum

An Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen (z.B. Büroräume, Ladenfläche, Garagenstellplätze) kann ebenfalls Sondereigentum begründet werden, dieses wird als Teileigentum bezeichnet. Rechtlich unterscheiden sich Sondereigentum und Teileigentum nicht.

III. Sondernutzungsrecht

Vom Sondereigentum ist das Sondernutzungsrecht zu unterscheiden. Ein Sondernutzungsrecht kann Wohnungseigentümern an einem Teil des Gemeinschaftseigentums eingeräumt werden (z.B. Flur, Terrasse, Balkon, Garagenplatz, Stellplatz). Die übrigen Sondereigentümer sind von der Nutzung der Fläche des Sondernutzungsrechts ausgeschlossen.

IV. Im Einzelnen:

Dach

Das Dach eines Gebäudes steht nach § 5 Abs. 1 WEG, jedenfalls aber nach § 5 Abs. 2 WEG im gemeinschaftlichen Eigentum (BGH NJW-RR 2001, 800; OLG Frankfurt aM OLGZ 1987, 23; BayObLG ZMR 2000, 471, 472). Dies gilt neben den konstruktiven Teilen wegen der Schutzfunktion auch für die Dachziegel oder Dachplatten. Auch bei einem Glasdach, das einen Innenhof überdeckt, handelt es sich um Gemeinschaftseigentum. Gleiches gilt für Lichtkuppeln (LG Stuttgart WE 2009, 146).

Fenster

Fenster befinden sich gemäß § 5 Abs. 2 WEG grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum (BGH ZWE 2012, 267; OLG Düsseldorf ZMR 1998, 304). Eine Trennung nach Innen- und Außenseite ist allenfalls bezüglich des Rahmens möglich, hinsichtlich der Fensterscheibe jedoch undurchführbar. Dies gilt insbesondere für moderne Verbund- oder Isolierglasfenster mit Thermopane -Mehrfachglas (BayObLG NZM 2001, 1081). Es ist daher geboten, einer einheitlichen Betrachtung den Vorzug zu geben und das Fenster insgesamt dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen (OLG Düsseldorf, NJW-RR 1998, 515, BayObLG ZMR 2004, 607, 608).

Etwas anderes gilt nur bei den häufig in Altbauten anzutreffenden echten Doppelfenstern, die über einen gesondert zu öffnenden zweiten Rahmen verfügen. Hier gehört der Innenflügel nach § 5 Abs. 1 WEG zum Sondereigentum (OLG Hamm NJW-RR 1992, 148; BayObLG ZWE 2000, 177, 178). Das Außenfenster gehörte zum Gemeinschaftseigentum.

Wohnungseingangstüren

Wohnungseingangstüren sind zwingend Gemeinschaftseigentum (BGH, Urteil vom 25.10.2013 - V ZR 212/12).

Kalt-, Warmwasser- und Heizungsrohre

Wasser- oder Heizungsleitungen, die wesentliche Bestandteile eines Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen, auch wenn ein Leitungsstrang nur der Versorgung einer Wohnung dient (BGH, Urteil vom 26.10.2012 - V ZR 57/12). Dies gilt auch für die darin verbauten Messgeräte.

Ausnahmsweise gehören nur die Leitungen zum Sondereigentum , die sich in einer Wasser- oder Heizungsanlage in den Räumen des Sondereigentums befinden. Das sind solche, die sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums nach der ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit befinden (BGH, Urteil vom 26.10.2012 - V ZR 57/12; BGH, Urteil vom 08.07.2011 - V ZR 175/10).

V. Vereinbarungen in Teilungserklärungen

In Teilungserklärungen werden häufig bestimmte wesentliche Gebäudebestandteile ausdrücklich dem Sonder- oder Gemeinschaftseigentum zugeordnet. Werden dabei die von § 5 Abs. 2 WEG gezogenen Grenzen nicht beachtet, kann die Bestimmung im Einzelfall dahin ausgelegt werden, dass demjenigen Wohnungseigentümer, dem unzulässigerweise das Sondereigentum zugewiesen wurde, in Bezug auf die betreffenden Bestandteile die alleinige Instandhaltung- und Instandsetzungspflicht auferlegt werden soll (OLG Hamm, NJW-RR 1992, 148; OLG Düsseldorf NJW-RR 1998, 515; OLG Hamm ZMR 1997, 193).

Soweit die Wohnungseigentümer von der grundsätzlichen Regelung, das Fenster zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen, abweichen wollen, können sie in der Teilungserklärung eine entsprechende abweichende Vereinbarung treffen, sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit (BGH, Urteil vom 02.03.2012 - V ZR 174/11).

Vereinbaren die Wohnungseigentümer, dass einem einzelnen Eigentümer die Instandhaltung und Instandsetzung eines Fensters (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 09.04.2014 - 318 S 133/13) obliegt, ist damit nicht die vollständige Erneuerung, sondern nur die übliche Pflege, die Wartung und die Reparatur der vorhandenen Fenster erfasst (BGH, Urteil vom 02.03.2012 - V ZR 174/11).

Die Zuordnung der Rohrleitungen besteht ungeachtet anders lautender Bestimmungen in Teilungserklärungen, die diesbezüglich unwirksam sein dürften.

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