Michael Schoof

Haus- und Mietverwaltung e.K.

MSHV

Thier-zum-Berge-Platz 14, 48249 Dülmen, Tel: 02594 - 90 98 80, info@schoof-verwaltung.de

Informationen WEG

Informationen Miete

Formulare

Kontakt

Impressum

WEG-Verwaltung

Mietverwaltung

Kopfprinzip ist auch für Änderung der Kostenverteilung nicht zwingend

Das gesetzliche Kopfprinzip ist auch bei Abstimmungen über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nicht zwingend. Sofern ein die Eigentümergemeinschaft ein anderes Stimmprinzip (z..B. Objektprinzip, Anteilsprinzip) vereinbart ist, gilt dieses auch für die Änderung der Kostenverteilung.

Ein Wohnungseigentümer erhob gegen die in einer Eigentümerversammlung gefasste Beschlüsse Anfechtungsklage. Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus drei Wohnungen. Der anfechtende Eigentümer besitzt eine Wohnung mit 2. OG mit einem Miteigentumsanteil (MEA) von 223/1.000. Die Wohnungen im Erdgeschoss (510/1.000 MEA) und im 1. Obergeschoss (267/1.000 MEA) gehören den anderen Eigentümern gemeinsam.

Nach der Teilungserklärung werden die Kosten und Lasten der Gemeinschaft nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt. Zudem sieht die Teilungserklärung vor, dass jede Wohneinheit eine Stimme gewährt.
Die Eigentümerversammlung beschloss  mit zwei gegen eine Stimme, die Kosten für die Treppenhausreinigung, die Müllabfuhr und allgemeine Wasser nunmehr nach Wohneinheiten umzulegen.

Gegen diese Beschlüsse wandte sich der Kläger. Er meint, bei Beschlüssen zur Änderung der Kostenverteilung sei das Kopfprinzip nach § 25 Abs. 2 WEG zwingend. vorgeschrieben Folglich seien die Beschlüsse nicht wirksam zustande gekommen, weil den anderen Eigentümern zusammen auch nur eine Stimme zugestanden habe.

Die Anfechtungsklage hatte keinen Erfolg. Der Verwalter hat bei der Beschlussverkündung eine Stimmenmehrheit mit Recht angenommen. Das gesetzliche Kopfprinzip ist in der Teilungserklärung, die das Objektprinzip vorsieht, wirksam abbedungen worden. Es war bisher umstritten, ob das Kopfprinzip auch für Beschlüsse über die Änderung der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 3 WEG abdingbar ist oder hier zwingend das Objektprinzip gilt.
Für Beschlussfassungen über die Bestellung und Abberufung des Verwalters hatte der BGH die Abdingbarkeit des Kopfprinzips durch das Objekt- oder Wertprinzip bereits bejaht. Dies bestätigte er nun auch für die Änderung der Kostenverteilungsschlüssel nach § 16 Abs. 3 WEG.

Schon nach dem Wortlaut („durch Stimmenmehrheit“) ordnet die § 16 Abs. 3 WEG lediglich die Geltung des Mehrheitsprinzips an. Sie trifft aber keine Aussage darüber, nach welchen Stimmkriterien (z.B. Kopf-, Objekt-, Anteilsprinzip) die Mehrheit gebildet werden soll. Dazu enthält § 25 Abs. 2 WEG, der dispositiv ist, Regelungen. Soweit das Gesetz zwingende Vorgaben zur Stimmkraft macht, hebt es diese eigens hervor, wie in § 16 Abs. 4 und § 22 Abs. 2 WEG, die für bestimmte Beschlüsse eine doppelt qualifizierte Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile fordern. Dies ist in § 16 Abs. 3 und § 25 Abs. 2 WEG nicht der Fall.

Quelle: BGH, Urteil vom 10.07.2015 - V ZR 198/14

Information