Mieterhöhungsverlangen für Reihenhaus mit nicht einschlägigem Mietspiegel
Verlangte Miete für Einfamilienhaus muss innerhalb der Mietpreisspanne für Mehrfamilienhäuser liegen.
Die Beklagten sind seit 2007 Mieter eines Reihenendhauses der Klägerin in Berlin. Unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2011 forderte die Klägerin die Beklagten mit Schreiben vom 11.04.2012 auf, einer Erhöhung der Netto-Kaltmiete auf 10,23 €/qm zuzustimmen. Die Klägerin ist der Auffassung, der Berliner Mietspiegel 2011 sei ein taugliches Begründungsmittel, weil das dem Baualter (1995) und der Fläche des Hauses entsprechende Feld L 11 des Mietspiegels bei einem Unterwert von 6,01 €/qm, einem Mittelwert von 8,19 €/qm und einem Oberwert von 10,23 €/qm geeignet sei, die ortsübliche Vergleichsmiete, die im Streitfall angesichts besonderer Ausstattungsmerkmale des Hauses sogar bei 10,53 €/qm liege, wiederzugeben. Dabei sei es ohne Bedeutung, dass im Mietspiegel ausdrücklich ausgeführt sei, dass er "auf Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern" nicht anwendbar sei. Die Beklagten halten hingegen das Mieterhöhungsverlangen aus vorgenannten Gründen für formell unwirksam.
Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung gerichteten Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten ist beim Landgericht ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter.
Der VIII. Senat des Bundesgerichtshofs hat die Revision für unzulässig erachtet und deren Zurückweisung angekündigt, in der Sache jedoch folgende Ausführungen gemacht:
Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 11.04.2012 den vorbezeichneten formellen Anforderungen gerecht wird. Entgegen der Auffassung der Revision steht der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens der Umstand nicht entgegen, dass im Berliner Mietspiegel 2011 ausdrücklich ausgeführt wird, dieser sei "auf Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern" nicht anwendbar.
Wie der Senat bereits in einem den Mietspiegel der Stadt Krefeld (2002) betreffenden Fall entschieden hat, reicht zur Begründung eines Erhöhungsverlangens für die Miete eines Einfamilienhauses die Bezugnahme auf einen an sich nicht einschlägigen Mietspiegel jedenfalls dann aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt, denn es entspricht einem Erfahrungssatz, dass die Miete für Einfamilienhäuser im Regelfall über der Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt (Senatsurteil vom 17.09.2008 - VIII ZR 58/08, NJW-RR 2009, 86 Rn. 11 f. mwN). Die Revision - die zur Stützung ihrer Ansicht auf zwei das vorgenannte Senatsurteil kritisch kommentierende Stimmen im Schrifttum verweist (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 12. Aufl., § 558a BGB Rn. 38a; MünchKommBGB/Artz, 6. Aufl., § 558a BGB Rn. 17) - meint, diese Entscheidung könne auf den Berliner Mietspiegel 2011 bereits deshalb nicht übertragen werden, weil im Gegensatz zu dem Krefelder Mietspiegel (2002) der Berliner Mietspiegel 2011 die Anwendbarkeit des Mietspiegels auf Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern ausdrücklich ausschließe. Dies trifft nicht zu. Ungeachtet des zutreffend beschriebenen Unterschieds der beiden Mietspiegel wird, wie bereits das Berufungsgericht richtig erkannt hat, das zur Begründung auf den Berliner Mietspiegel 2011 verweisende Mieterhöhungsverlangen der Klägerin den formellen Anforderungen gerecht. Weder der Krefelder Mietspiegel (2002) noch der Berliner Mietspiegel 2011 enthalten Datenmaterial für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete für Wohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern beziehungsweise Reihenhäusern. Damit sind die für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in beiden Mietspiegeln angegebenen Entgelte zwar im Rahmen der Prüfung der Begründetheit eines auf sie Bezug nehmenden Mieterhöhungsverlangens nicht geeignet, eine Indizwirkung (vgl. hierzu Senatsurteil vom 21.11.2012 - VIII ZR 46/12, NZM 2013, 138 Rn. 16) für die gerichtliche Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete für Wohnungen zu entfalten, die sich in Ein- oder Zweifamilienhäusern beziehungsweise in Reihenhäusern befinden. Sehr wohl aber können die in derartigen Mietspiegeln genannten Entgelte dem Mieter eine Orientierungshilfe für die Einschätzung geben, ob die vom Vermieter für eine Wohnung in einem - wie hier - Reihenendhaus (neu) verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, weil für derartige Wohnungen gezahlte Mieten erfahrungsgemäß über den Mieten liegen, die für Wohnungen in Mehrfamilienhäuser mit vergleichbaren Wohnwertmerkmalen gezahlt werden. Mehr, als dem Mieter diese ansatzweise Überprüfung zu ermöglichen, muss das im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens anzugebende Begründungsmittel nach § 558a Abs. 2 BGB nicht leisten. Das Berufungsgericht hat sich nach Beweisaufnahme davon überzeugt, dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin auch materiell berechtigt ist. Dagegen ist revisionsrechtlich nichts zu erinnern. Das Berufungsgericht hat nach alledem die Berufung der Beklagten gegen das klagezusprechende Urteil des Amtsgerichts zu Recht zurückgewiesen.
Dem Hinweis des Gerichts folgend wurde die Revision zurückgenommen.
Vorinstanzen:
AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 04.06.2014 - 5 C 182/12 -
LG Berlin, Entscheidung vom 24.02.2015 - 63 S 192/14 -
Quelle: BGH, Beschluss vom 26.04.2016 - VIII ZR 54/15
