Schadensersatz gegen Abrechnungsdienstleister

Michael Schoof

Haus- und Mietverwaltung e.K.

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Schadenersatz des Energiedienstleisters wegen fehlerhafter Abrechnungen der Heiz- und Warmwasserkosten verlangen

Hat ein Energiedienstleister die Heiz- und Warmwasserkosten einer Wohnanlage fehlerhaft abgerechnet, so steht dem Vermieter ein Schadenersatzanspruch zu. Der Schaden besteht darin, dass einige Mieter aufgrund der unrichtigen Abrechnung zu viel Heizkosten gezahlt haben und diese zurückgefordert werden können.

Der Vermieter mehrerer Wohnungen hat einen Energiedienstleister mit der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten beauftragt. Dieser rechnete die Heiz- und Warmwasserkosten für die Jahre 2008 und 2009 ab. Er addierte dabei die Zählerstände der Zähler "allgemein" und "Warmwasser", obwohl der Warmwasserzähler dem Allgemeinzähler nachgeschaltet war und die Zählerstände nicht hätten addiert werden dürfen. Die Heiz- und Warmwasserkosten wurden den Wohnungen in der Folge falsch zugeordnet, sodass einige Mieter überhöhte und andere untersetzte Abrechnungen erhielten. Nachdem der Energiedienstleister die Abrechnungen für die Jahre 2008 und 2009 im Februar 2013 korrigierte, beabsichtigte der Vermieter die von einigen Mietern zu viel gezahlten Heiz- und Warmwasserkosten an diese zurückzuerstatten. Den entsprechenden Betrag von über 60.000,00 € machte der Vermieter gegenüber dem Dienstleister als Schaden geltend.

Das Landgericht Berlin entschied im Ergebnis zu Gunsten des Vermieters.

1. Kein Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung gegen untersetzt abgerechnete Mieter

Einen Anspruch auf Nachzahlung gegenüber den Mietern, die zu gering berechnet wurden, besteht nicht. Nach Ablauf der Frist aus § 556 Abs. 3 Sätze 2 und 3 BGB ist eine Nachforderung des Vermieters ausgeschlossen. Dies gilt zwar dann nicht, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat, das sei aber der Fall gewesen. Den Vermietern ist das Verschulden ihres Energiedienstleisters als Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB zuzurechnen.

2. Rückzahlungsanspruch der Mieter gegen Vermieter aufgrund zu viel gezahlter Kosten

Die Mieter, die zu viel gezahlt haben, haben einen Anspruch auf Rückzahlung. Zwar ist es richtig, dass Mieter Einwendungen gegen eine Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung geltend machen müssen. Dies gilt aber dann nicht, wenn der Mieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Dies ist vorliegend der Fall. Die ursprünglichen Abrechnungen waren fehlerhaft, was durch bloße Prüfung und gegebenenfalls einem Vergleich mit dem Mietvertrag nicht erkennbar war. Es sei für die Mieter nicht ersichtlich gewesen, dass der Energiedienstleister die Daten zweier Messinstrumente fälschlich addiert hatte, obwohl dies Haupt- und Unterzähler waren.

3. Anspruch des Vermieters gegen Dienstleister auf Schadenersatz wegen Erstattungspflicht an zu hoch abgerechnete Mieter und des Ausfalls der untersetzt abgerechneten Mieter

Dem Vermieter steht ein Anspruch auf Schadenersatz gegen den Energiedienstleister in der geltend gemachten Höhe gemäß § 280 Abs. 1 BGB zu, weil dieser seine vertragliche Pflicht zur Erstellung einer ordnungsgemäßen Abrechnung verletzt hat. Dem Vermieter ist dadurch ein Schaden in Höhe der Überzahlungen der Mieter sowie des Ausfalls der anderen Mieter entstanden, die er diesen erstatten muss..

Quelle: Landgericht Berlin, Urteil vom 20.01.2015 - 22 O 187/12

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