Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes 2021
Das neue Wohnungseigentumsgesetz ist seit dem 01.12.2020 in Kraft. Daraus ergeben sich wesentliche Änderungen, u.a. folgende:
Wohnungseigentümerversammlung
versammlungen muss mit einer Frist von 3 Wochen eingeladen werden, § 24 Abs. 4WEG. Stimmrechtsvollmachten müssen in Textform erteilt werden, § 24 Abs. 4WEG, § 67 Abs 3 GmbHG.
Neben dem Verwaltungsbeiratsvorsitzenden kann auch dessen Stellvertreter durch Beschluss ermächtigt werden, zur Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen, §24 Aba. 3 WEG.
Verwaltung
Künftig obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht mehr den Sondereigentümern, sondern der Wohnungseigentümergemeinschaft. Das wirkt sich auf das Haftungssystem und Individualansprüche der Wohnungseigentümer aus.
Die ordnungsmäßige Verwaltung wird regelmäßig durch die Bestellung eines qualifizierten und zertifizierten Verwalters erfüllt (mit Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO), § 19 Abs. 2 Nr. 6, §26a WEG. Ob daraus ein Anspruch eines Eigentümers auf Bestellung eines solchen Verwalters folgt, ist in der Rechtsprechung abzuwarten.
Die Versammlungsniederschrift ist unverzüglich vom Versammlungsvorsitzenden zu erstellen, §§ 24 Abs. 7 Satz 7; 24 Abs. 6 Satz 1 WEG.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird grundsätzlich uneingeschränkt durch den Wohnungseigentumsverwalter außergerichtlich und gerichtlich vertreten, § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG. Ausnahmen bilden Grundstückskauf-
Der Verwalter hat kein eigenes Recht zur Beschlussanfechtung mehr, § 44 Abs. 1 WEG.
Der Verwalter hat zum Ablauf des Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, § 28 Abs. 4 WEG. Dieser muss die Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Vermögens enthalten und jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung gestellt werden.
Verwaltungsbeirat
Die Anzahl der Beiratsmitglieder kann durch die Wohnungseigentümergemeinschaft frei bestimmt werden.
Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben; § 29 Abs. 2 Satz 1 WEG. Er hat keine eigene Verwalterkompetenz und ist damit im Wesentlichen auf Auskunftsansprüche gegenüber dem Verwalter beschränkt.
Rücklagen, beschlüsse, Finanzen, nstandhaltung, bauliche Veränderungen
Auch wenn Altvereinbarungen wie z.B. Gemeinschaftsordnungen noch eine Schriftform vorsehen, wird diese durch die Textform nach § 24 Abs. 2, 2. Hs. WEG überlagert.
Es können neben der Instandhaltungsrücklage weitere Rücklagen gebildet werden, § 19Abs 1 WEG.
Es können Beschlüsse über die Instandhaltung oder Erneuerung von Gebäudeteilen, die im Sondereigentumsbereich liegen, zur Zuweisung der Instandhaltung oder Kostentragung auf den Sondereigentümer mit Dauerwirkung beschlossen werden.
Gesetzlich vorgegebene Kostenverteilerschlüssel können gemäß 3 16 abs. 2 Satz 2 weggeändert werden. Nur bei baulichen Maßnahmen verweist § 16 abs. 3 WEG auf § 21 WEG.
Die Generalklausel des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ermöglicht es, den Wohnungseigentümern einzelne Kosten oder Kosten einer bestimmten Art abweichend vom gesetzlichen Verteilerschlüssel durch Beschluss zuzuweisen.
Beschlüsse über eine exklusive Kostenbelastung einzelner Wohnungseigentümer bei der Erhaltung oder Instandsetzung für einzelne Teile des Gemeinschaftseigentums, das sich im Bereich des Sondereigentums befindet, ist auch mit Dauerwirkung möglich. <so können auch solche Kosten zugewiesen werden, z.B. für Fenster, Wohnungseingangstüren, Balkone.
Der Beschluss über den Wirtschaftsplan hat nur die entsprechenden Beträge und nicht die Zahlenwerke zum Gegenstand; § 28 Abs. 1 WEG. Das beschränkt die Anfechtungsmöglichkeit.
Der Beschluss über die Jahresabrechnung hat nur die Abrechnungsspitze und nicht die Zahlenwerke zum Gegenstand; § 28 Abs. 2 WEG. Das beschränkt die Anfechtungsmöglichkeit.
die Wohnungseigentümerkönnen beschließen, wann Geldforderungen fällig werden und zu erfüllen sind; § 28 Abs. 3 WEG.
Bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums müssen immer beschlossen werden, unabhängig vom Vorliegen einer Beeinträchtigung von Eigentümern.
Bis auf Beschlüsse über bauliche Veränderungen mit Kostenkosten für alle Eigentümer, die einer 2/3 Mehrheit bedürfen, gilt für alle anderen Beschlüsse die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen, § 25 Abs 1 WEG, § 21 Abs. 1 WEG, es sei denn, aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel wird ein besonderes Quorum angeordnet.
Bauliche Veränderungen können mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen werden. Nur die zustimmenden Wohnungseigentümer haben die Kosten der beschlossenen Maßnahme zu ragen, § 21 Abs. 2 WEG, es sei denn, der Beschluss wurde mit einer Mehrheit von 2/3 der abgegebenen Stimmen erfolgt, die die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren (doppelt qualifizierte Mehrheit) oder die Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Dann verteilen sich die Kosten auf alle Wohnungseigentümer. Die Regelungen dienen den Interessen der Menschen mit körperlichen Behinderungen. § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG eröffnet einen Anspruch auf eine angemessene bauliche Veränderung, die zum Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen soll( z.B. Ladeeinrichtungen) privilegierte bauliche Veränderung).
20 Abs. 2 Nr. 3 WEG eröffnet einen Anspruch des einzelnen Eigentümers auf bauliche Veränderungen zum Einbruchschutz, auch der gesamten Wohnanlage.
Der Wohnungseigentümer, dem eine bauliche Veränderung gestattet wurde, hat grundsätzlich deren Kosten dafür zu tragen § 20 Abs. 1 WEG. Dies gilt auch bei erteilter Genehmigung zur eigenen gestatteten baulichen Maßnahme des Wohnungseigentümers, § 20 Abs. 2 WEG.
Anders als bei der alten Rechtslage hat nur die Wohnungseigentümergemeinschaft den Anspruch auf Beseitigung von Beschädigungen oder unzulässigen baulichen Veränderungen, nicht mehr jeder Eigentümer. Pflichtverstöße kann nur die Wohnungseigentümergemeinschaft sanktionieren. Der einzelne Eigentümer hat dazu kein Recht mehr, soweit nicht sein Sondereigentum nicht betroffen wird. Er kann nur auf eine entsprechende Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft hinwirken.
Maßnahmen über die Erhaltung, Instandsetzung hinaus bedürfen eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft, § 20 Abs, 1 WEG.
Für eine bauliche Veränderung des Sondereigentums bedarf es keiner Gestattung, wenn dadurch keinem anderen Eigentümer ein bei einem geordneten Zusammenleben ein über das unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil erwächst.
Eines Gestattungsbeschlusses bedarf der Eigentümer bei einer baulichen Veränderung des Sondereigentums aber dann, wenn nachhaltig betroffene Eigentümer mit der Maßnahme einverstanden, aber eben nachhaltig betroffen sind. Dann hat der verändernde Eigentümer einen Anspruch auf Gestattung der baulichen Veränderung. Gleiches gilt für die Fälle der besonders privilegierten Baumaßnahamen, 3 20 Abs. 2 WEG (z.B. Barrierefreiheit).
§ 15 WEG begründet eine Duldungspflicht für Drittnutzer einer Sondereigentumseinheit für Erhaltungsmaßnahmen, Modernisierungsmaßnahmen und baulichen Veränderungen und privilegierten baulichen Veränderungen; § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG.
Kosten und Vermietung
Nach § 556a Abs. 3 BGB sind bei Vermietung einer Eigentumswohnung die Betriebskosten auf die Mieter nach dem Maßstab umzulegen, der zwischen den Wohnungseigentümern für die Betriebskostenumlegung bestimmt ist, soweit die Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbart haben. Der Verteilerschlüssel ergibt sich daher aus Gesetz, einer Vertragsvereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Dss für einzelne Betriebskostenpositionen unterschiedliche Verteilerschlüssel gelten können, ist unerheblich.
